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房子困惑了:产权是 70 年,设计寿命却只有 50 年

ArchiMedia / CC BY

中国房屋产权为 70 年,但实际 20 年后房屋就已经达到安全使用期限了,之后怎么办?

王晓锋,来围观、学习

写过一篇《关于 50 年房屋设计使用年限与 70 年土地使用年限的关系》:

随着国民对不动产、产权等的重视,对于 50 年房屋设计使用年限与 70 年土地使用年限的关系问题,近年来逐渐被重视。

近日,全国政协委员、九三学社中央研究中心研究员许进呼吁修订设计标准,延长建筑设计使用年限(见《政协委员:住宅设计使用年限应从 50 年提到 70 年》,《许进委员:住宅设计使用年限应从 50 年提高到 70 年》),主要理由如下:

(1)提高普通建筑设计使用年限,不仅能够减少对生态环境的破坏,还能够节约大量的资金。“若把普通房屋的设计使用年限提高 20%,每年就可以少堆起 3 座喜马拉雅山了”。

(2)住宅的设计使用年限从 50 年提高到 70 年,增加成本有限。“以北京市为例,如果将住宅的设计使用年限从 50 年提高 100 年,需要提高建筑的地震安全性等安全指标,经估算,住宅的建设和安装成本将提高 10% 左右,约占北京市住宅平均销售价格的 1%。”

(3)“住宅的产权是 70 年,那我买来的房子怎么是 50 年的设计寿命?剩下的 20 年,我的权益怎么保障?”(此观点为网络上其他观点,和许委员的观点放到一起相信他不会有意见)

此观点不是刚刚提出,以往就曾在社会上引起过相关讨论,如 2009 年南方都市报就发表过《住宅使用年限 50 年与 70 年产权相矛盾网友质疑 20 年哪去了》。

既然是政协提案,就要给出回复。是否将我国的房屋设计使用年限提高,提高到多少?相关部委也参与了回复,据说住房和城乡建设部最近也在组织专家讨论这个问题。

我仅发表一些个人的观点:

(1)设计使用年限的定义是“设计规定的结构或结构构件不需进行大修即可按预定目的使用的年限”,设计使用年限不是房屋寿命。就算在设计使用年限内,也要对房屋进行日常的检查和必要的维修(非结构构件的使用寿命一般都达不到 50 年)。房屋实际寿命的长短,主要与使用维护有关。无论是 50 年,还是 100 年,使用中(包括设计使用年限内和年限外)都是需要正常维护的。

(2)我国房屋平均寿命较短,很多提前拆迁,这与房屋设计使用年限没有关系,很多被拆迁房屋很多都没有达到 50 年的设计使用年限。就算提高到 70 年,按现在的社会情况和城市发展情况,该拆一定还会被拆。国内很多竣工 5 年内的公建和住宅都因后期城市发展、规划修改而被拆,并不鲜见,这些都与房屋设计使用年限无关。

(3)房屋寿命短的另一个因素就是建造质量问题,在近 10 年的快速发展过程中确实存在很多问题,但应该说因为建造质量问题造成房屋寿命减少的“事故”目前来看还不多,且也与设计使用年限无关。如果是建造质量有问题,50 年、70 年的关系不大,不会到这么久就会出现问题了。如海砂屋,一般 10 年就会完全暴露,房屋无法使用。

(4)普通房屋的设计使用年限取 50 年,是国际通行。与 50 年设计使用年限对应,还有 50 年的设计基准期(定义为“为确定可变作用等取值而选用的时间参数”)。重要房屋或土木工程结构,设计使用年限一般取为 100 年获更长年限(港珠澳大桥设计使用年限是 120 年)。对于普通房屋,如果希望提高设计使用年限,可以直接按现行规范采用 100 年设计使用年限。对于 100 年设计使用年限的房屋,从技术上主要涉及设计过程中地震作用、荷载作用的取值增大,建造中材料性能要求提高。除在耐久性方面仍需要进行一些研究补充(目前对于非房屋建筑,耐久性方面研究较多;对于 100 年使用年限的普通房屋,如何采用低成本的技术措施,仍需要进行一些研究),总的来说难度并不大,实际造价可能增加也不多(个人随便估,对于普通混凝土住宅,10%-20%,不一定准确)。

综上,我觉得不存在 50 年、70 年的矛盾问题,采用 70 年的设计使用年限没有必要。房屋建筑设计可由建设方、设计方共同确定,采用 50 年或 100 年的设计使用年限。但个人觉得,盲目对普通房屋采用 100 年的设计使用年限,还不如建立完善房屋使用中的检修、修缮机制,这方面的意义更大。

讨论上述问题,还会产生一个疑问,为什么我们的土地使用年限是 70 年?是否会改变呢?我找到一些有用的资料,大家可以自己看看,《世界各國土地産權制度及其啟示》、《土地年期的界限街》(这篇文章的作者肖喜学的博客中有很多香港土地及房屋方面的信息,很有有意义,大家可以多看看)、《住宅土地使用年限 70 从何而来?

我个人觉得,70 年的问题真应该好好考虑一下了。70 年当初提出的参考来自香港,而在香港,又有 999 年、75 年、50 年等多种土地使用年限,对于土地使用年限到期怎么处理,都是目前我国应该正确对待的问题了。这个问题全国人大代表、湖南万家丽集团董事长黄志明提出了(《人大代表建议取消住宅土地使用 70 年限制》),我觉得他提才更有意义。

70 年问题不解决,就收房产税,是不是有些早了?