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年度热门 · 真正的学区房有多贵?

图片:Yestone.com 版权图片库

如何看待北京最贵学区房,最贵学区房背后存在怎样的社会问题?

扣小米,经济学博士生,在德国

从这个新闻来看,每平米 46 万的学区房应该是假新闻,但新闻也确认了部分学区房价格过高(如八九万一平左右)的事实。针对这个问题,请看我的专栏文章:

天价学区房出现的必然性 - 大石头路 73 号 - 知乎专栏

“学区房一平米 46 万”、“学区房一年涨 100 万”,类似有关天价学区房的新闻近年来时常见诸报端,撩拨着我们本已十分敏感的神经。

根据教育部的规定,中小学入学根据就近划片入学的原则,适龄学生依照户口、街道等条件,划归到对口的小学或初中入学。但是我国基础教育资源分配非常不均,那些对应着好学校的学区房成了香饽饽。本文将尝试用数据简析天价学区房现象。

首先我们先看一下学区房的需求端。中国很多城市的普通学校与重点学校在教育水平上存在不小差距,作为需求方的学生家长更加追捧占有更好资源的重点小学和中学。尽管教育主管部门并未指明哪些学校是“重点学校”,但家长们心里都有一杆秤,哪些学校好、哪些学校师资力量强在社会中是有一定共识的。下面这组数据是 2009 年北京市海淀区的主要小学的教育投入对比,在这里隐去了学校的具体名字。可以看出,社会上所公认的“重点小学”在教育经费投入、教育设备投入方面都要远高于普通小学,而在家长十分关心的高水平老师的数量上,重点小学的平均值更是普通小学的四倍多。

海淀区 2009 年小学教育统计

数据来源:

21 世纪教育研究院,2011 年,《北京市“小升初”择校热治理:路在何方?》调查报告

政府教育督导部门的统计

中学的教育资源分配情况和小学类似,重点中学在人、财、物各个方面的投入都远超普通中学(如下图)。假如拥有学区房就意味着拿到了重点小学和中学的入场券,那么家庭经济条件较好的家长自然心甘情愿掏腰包去抢购学区房。

海淀区 2009 年中学教育统计

数据来源:

21 世纪教育研究院,2011 年,《北京市“小升初”择校热治理:路在何方?》调查报告

政府教育督导部门的统计

接下来我们看一下供给端。打开各大卖房网站都能找到“学区房”这一搜索类别,下面将以北京市小学的二手学区房为例进行分析。我选择了一家中国较大的房地产交易网站对北京市学区房数量进行了粗略统计,得到的结果如下:

数据来源:http://www.lianjia.com/

数据采集日期:2016 年 3 月 6 日

该交易平台上北京市在售学区房共 13610 套,涉及的小学为 185 所,主要分布在东城区、西城区、海淀区和朝阳区。从具体分布来看,海淀区和朝阳区的在售学区房最多,两个城区占全部学区房数量的近六成。而数据中拥有小学最多的则是西城区,占总量的 34%,其次是海淀区和东城区。不过需要注意的是,根据北京市教育委员会的统计,2014-2015 年度北京市共有 1040 所小学,其中东城、西城、朝阳、海淀四个区的小学数量只占总量的约 33.65%。虽然总量不多,但事实上北京市超过 90%的优质小学都集中在这四个区。

接下来看一下每所小学平均对应的学区房数量。从下图可以看出,朝阳区每所小学平均对应的有 116 套在售学区房,是学区房供应最为充足的中心城区,其次是海淀区,这两个城区的数量均超过了全市平均值(74 套)。而东城区和西城区的学区房供给最为紧张,仅为朝阳区和海淀区的约 50%。

数据来源:http://www.lianjia.com/

数据采集日期:2016 年 3 月 6 日

最后我们以海淀区为例来看一下大家最关心的房价(见下图)。先看一下海淀区二手房交易的具体情况。海淀区在售二手房数量占北京市总量的 11%,数据采集当天共有 9014 套二手房在售,其中标有“学区房”字样的房屋占到将近一半。虽然比例上不算少,但是由于没有统一的官方划分标准,我们无法准确区分“重点”小学和“普通”小学。不过在综合了网上流传比较广的几份北京市重点小学名录后,我对数据中的小学进行了细化。得到的结果是,重点小学的学区房为 551 套,仅占学区房总数的约 12%,只占到海淀区在售二手房总量的约 6%,可见重点小学的学区房数量依旧十分紧缺。

数据来源:http://www.lianjia.com/

数据采集日期:2016 年 3 月 6 日

需求和供给共同影响了价格,因此我又抓取了海淀区所有学区房的价格,并与整体房价做了比较。如下图所示,当天交易的北京市所有二手房的均价为每平米 41867 元。而海淀区所有二手房均价是 55970 元,要比北京市平均水平高出三成。海淀区学区房的均价则达到每平米 65426 元,比海淀区二手住宅均价高出近 17%。而重点小学的学区房价格则高达每平米 81706 元,比海淀区整体学区房均价高出近 25%,更是比海淀区二手房整体均价高出约 46%。平均价格都如此之高,那么市面上出现每平米 10 万元甚至更贵的学区房也就不足为奇了。

数据来源:http://www.lianjia.com/

数据采集日期:2016 年 3 月 6 日

除了价格高,很多学区房房龄较老,居住环境较为一般。从居住的角度来看,学区房的性价比是极低的。但居住条件显然不是购买学区房的首要因素,能上哪所学校才是关键。但是这里需要考虑的一点是,学区房其实深受国家政策的影响。按照现行的划片就近入学原则,每个小区对应的学校基本上是确定的,即“单校划片”,因此家长对学区房的投资回报是可以预期的。但是 2016 年年初教育部正式下发通知,要求在教育资源相对均衡的地方继续推行单校划片的方式,而在教育资源不均衡的地方,要根据情况稳步推行“多校划片”。这就意味着以后一个小区将对应多个小学或初中,即便买了学区房也无法确定最终上哪所学校。这一消息牵动了不少家长的神经:新的政策是否意味着学区房白买了,花钱也不一定能上好学校?由于该政策还在探索阶段,具体如何实施、哪些城市实施都还没有定论,所以现在下结论还为时过早。但是这件事情倒是给家长们提了个醒:由于政策的不稳定性,将来学区房并不是百分之百等同于重点学校的录取通知书。

本文的数据由于样本数量和时间跨度有限,难以代表学区房市场的整体状况,但仍然能够在一定程度上说明学区房价格居高不下的现状。在学区房的需求端,家长们都希望自己的孩子能上一个好学校,对学区房、特别是重点学校的学区房的需求十分旺盛;而在另一边的供给端,重点学校是有限的,重点学校的学区房也是有限的。因此,在供给远小于需求的背景下,天价学区房的出现是必然的。然而包括政府在内的各方其实都清楚,天价学区房的根源在于教育资源分配不均,但要想解决谈何容易。今年三月份教育部长袁贵仁就曾表示,“教育均衡的标准是让孩子不找关系,能就近上学……但绝对的均衡是不可能的。”为了促进教育资源相对均衡分布,政府实际上已经采取了多项措施,除了“多校划片”,还有教师轮岗制等,许多新建的学校在师资力量上已有大幅提高。但这些措施对于缓解天价学区房现象的效果还有待观察,我们只希望这个过程能快一些,否则最后吃亏的都是我们的下一代。

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