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关于要不要买车位,这是我的一套算法

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人们为什么要买车位?

知乎用户,前广告人/现宅男

作为前半个业内人士,抛下观点。

前面 @朱海峰 的答案(说说车位:区区一个框框,凭什么要卖几十万)里提到了地下面积和车位的建设成本问题,论据没有错,但论点错了,因为这其中的很多成本开发商都不是用车位本身价格来分摊的,而是用地上建筑的价格找回来的,楼上房子价格卖上去了,利润就出来了,车位卖了个好价纯属意外惊喜。这也是为什么很多楼盘的开发资金测算里都只把车位价格算得很低或者把车位销售率估得很低,原因很简单,开发商自己也对车位卖多贵能卖多好心里也没有底。

好,说正题,在商品社会里,公平的交易环境之下,个体为什么购买一件商品的理由就是这件商品的价格低于他对这件商品的价值判断。车位作为一种商品,具体到个人为什么要买它,其实可以拆分成两个问题来看,一是这个车位的价格对于这个人而言值不值,再才是要不要下手买?

首先谈前一个问题值不值。

不看地段,不看租车费用,也不看小区车位配比,也不用去算地下建安车本,我给大家说一个非常粗暴的方法:只要是非别墅社区,先把小区车位价格在小区车辆平均价格做一个比对,如果车位价格在车辆均价 50% 左右,那就是便宜,60%,也还是能接受,如果超过了 70%,那开发商 / 前车位买家的定价就有点黑。

当然,50%、60%、70% 这个数字我是以成都为例,在不同的城市可能会有一定差异,云南的一个县城和北上广这些大城市想比由于城市发展程度不一样、汽车普及率也不一样、消费观念不一样,具体数字肯定是不一样的,大家有兴趣可以自己观察总结一下。

比方说,成都低端小区的汽车价位一般在 8-15w,估车辆均值为 12w,那车位价格就应该是 6w 便宜,7w 合适,8w5 就贵了。而实际上这种低端或者老旧小区的车位价格一般都在 5-8w,很难超过 10w,有的老小区虽然车位非常非常紧张,但实际车位售价并不高,原因就在于能开更贵汽车能承受更高车位价格能住更好房子的人会选择搬离这里,留在这种小区的人即使停车难也会选择租车位、抢车位或者违章乱停。

同理,中端小区车辆均值取 20w,那车位均值就应该在 10-14w,高档小区车辆均值 30w,车位均值 15-21w,只要是属于普通住宅范畴,那在这个范围区间的车位价格都是合理的。

车停路边风吹雨淋还要防擦挂防交警贴条,所以车位肯定有它的使用价值,但我们也不能简单以车位的租价来算这个价值,目前绝大多数小区车位租金和售价都是不成比例的(更何况物业管理条例还规定了车位租金的上限),如果纯自用需求,能长期租车位肯定比买车位划算,很可能连存定期的利息都用不完,但车位这个玩意不仅包含了使用价值,还有领土价值、固定资产价值、心理价值和投资价值交叉存在,具体说起来太复杂,但一定程度还是会受车位租金制约的。

至于别墅或者某些特别高端的低密类物业,他们的车位价值又是另一套算法,甚至可能比高密度高层社区还要便宜,原因就在于这些小区的控规指标就客观导致了车位不会出现供不应求的现象,大部分别墅还买房送 1-2 个车位呢,当然,别墅的车库其实是羊毛出在羊身上,建面价格早就把车位价格算进去了的。

再谈第二个问题,车位要不要买?

这个问题又得分两种情况来谈,自用或投资。

先谈自用吧,还是那个算法,还是以成都为例,用自己开的汽车价格来算,50% 或以下就买,60% 咬咬牙也可以买,70% 或以上,你不妨再考虑一下。说白了,有那个经济实力就买,钱够不上就租车位或者停路上。

先以我自己举个栗子,位置在成都西南 2.5 环,但是由于建筑形态是 8 层小高层,勉强也算得上是洋房,不过房子面积不大业主大多是刚需客户,所以综合可以归类为中档社区。

据我自己观察,我们小区的汽车大多在 12w-30w 这个区间,豪车有一些,但是比例很少,所以车辆均值应该不到 18w。开发商车位售价 12-15w(分大小),65% 左右的数字算得上是合理,稍稍偏贵。但我还是不会买车位,为什么?原因很简单,我家小白 12w,我只能承受 6-8w 的车位价格,所以我们小区的车位应该是被开 20w 以上汽车的业主买走的,而实际情况就是我们小区根本不缺车位,地下室差不多有一半的车位空着,很多像我一样的业主都选择把车停在道路边,我自己则是选择花 200 元月租租车位,对我而言,如果车位和汽车本身价格差不多甚至还要贵,那就不值了,过不了自己心理这道坎……

再以我前老板举个栗子,他家房子离我家不远,高层为主的高端小区,业主开豪车的居多,估算车辆均价在 40w 左右,当时他们小区车位最初售价 20w-25w,很明显,50% 的价格很便宜。然后他家两辆车一辆车 45w,一辆车 80w,也都 50% 以下,所以呢,他一下子买了两个大车位 50w,他是完全考虑自用的,虽然这四五年下来单个车位增值到了差不多 30w,单明显他也不在乎这一点钱,好吧,谁让人家是老板呢。

再说回投资。我先说结论吧,车位属于低门槛投资品,而且不能使用资金杠杆,除非车位价格明显低于 50%,否则就不要买。然后,一定要在开发商没有涨价之前第一批买,最后,市郊低密类物业千万不要买来投资。

先以成都桐梓林富人区的一个高层豪宅为例,高密物业车位配比 1:1,业主不开豪车都不好意思进小区,别摸我三叉星算是基本门槛,好吧,车辆均值 60w,开发商车位最初售价 15-20w(分大小)。当初我劝我们老板以非业主身份买来投资来着,但可惜他看不上,现在四五年过去了,车位在 35w 左右,年回报率 15%,算是很不错了,但现在的价位向上空间也不太大了,45w 顶天。

再以成都二环建设路的几个品牌楼盘为栗子,位置还成,除了几个城市综合体之外全是高密度楼盘,但业主身份基本算是中高端,我估计他们开的车辆均值比我自己住的小区高点,算 22w 吧。5 年前开发商车位卖 10-12w,很明显,当时值得投资。但后来随着这一片区入住率提高,车位逐渐开始紧张,前年开始开发商把车位提到了 20w 以上,二手车位价格也开始跟风,据说有卖 25w 的,这个价位明显就不适合投资了,基本上够到天花板了,即使过几年涨到 25w 以上如 30w,也和理财产品投资差不多,而且还不够灵活。

最后说一个栗子,成都光华大道上的一个容积率 2 以下的低密楼盘,中高档社区,车位户数配比 1:0.7 还是 0.8,反正没有超过 1:1,3 年前车位售价 15w,现在还是 15w,而且开发商手上还剩了大部分车位没有卖,道听途说的消息,真实性我也不清楚,具体原因大家去想吧,大致分析,还是市郊的低密产品实际入住率比较低吧。

最后抛一个命题大家来讨论一下,成都市区的一个超高端城市综合体,住宅部分大多数为 200㎡ 以上的高层大户型,绝对豪宅定位,全国各地都有买家,车位配比 1:1.2(后来证实是 1:1.6),而且住宅车位和写字楼和商业部分完全隔离,目前车位售价 20/25w,土豪业主一掷千金自用就不用讨论了,如果是纯投资角度,那这个车位值不值得买呢?

再补充一下对朱海峰答案的理解:

他的大致逻辑是要不要买车位首先需要看修建车位的硬性成本,车位价格和地下建安存在很大的直接关系。如果是在五年十年前用这种方法来看要不要买车位的问题,肯定是对的,毕竟成本动辄 15、20w 一个的车位,只卖 5-8w,存在明显的价值洼地,所以当年选择买车位的人都做出了正确的选择。但现在车位售价一般都在硬性成本附近或以上了,再使用这种方法就有点不够灵活。

我认为某件商品的实际价格和价值是会被很多因素影响的,最典型的现象就是股价受消息层面的波动或是奢侈品的定价。同时价格也和成本没什么直接关系,比如沙漠里的一瓶水,网游里的一件极品装备,寺庙中的一柱香等等。

回到车位上打个比方,差不多地段的两个楼盘,楼面地价都差不多,地下的建安成本也差不多,但一个定位中端,一个定位中高端,这两个楼盘的车位肯定会有很大的差别。

我住的小区旁边就是一个品牌开发商的楼盘,外立面修得洋气一点(设计的功劳,建安成本没什么区别的),同期房价大概比我们贵 2 成,但户均建面是 1.5 倍,其他方面的规划指标包括入住率都差不多,但综合来看业主身份比我们小区强出一大截。另外他们盘大开发商关系硬,地价甚至比我们小区地价还便宜,相应的车位成本也要低一些,这种情况就不能简单的用车位成本来衡量车位价值了。实际情况就是这个小区的车位的一个楼盘的车位基本上是我们小区的 1.5 倍,目前几乎都卖光了,这就是典型的物业定位导致业主差异,进一步导致了车位价格差异。

再极端点的举例就是,同地段的两个楼盘,一个是地下车库,一个是地面车位,当然,这个例子只是假设很不严谨,同时地上车位只有使用权。实际上如果出现的话,地面车位的那个楼盘的入住客户肯定低端一些,但车位价格应该只比另一个小区低 1/3 左右,但地面的这个车位成本几乎只有土地成本,不过这从侧面反映了车位的实际价格和它的建安成本没太大的直接关系。

还有一些朋友举例说,某某地方某某楼盘的平均车价才 30w,但车位已经 60w 了,出现这种情况的唯一可能性就是这个楼盘的车位配比有非常大的缺口,如 1:0.4 甚至 1:0.2,同时该楼盘的其他方面如地段环境配套学区房等因素非常优秀(实际上车位紧张的问题已经让这个楼盘的实际居住档次大大下降了),但许多业主就是舍不得搬也不能搬。那除了早年购买了车位的业主,这个小区现在流通的车位肯定是开百万级豪车以上的业主才会购买的,也就是说 60w 的车位的确很贵,贵到离谱,偏离了这个小区车位的实际价值,但总有那么一小部分有经济实力的人愿意为了这种稀缺性而付出溢价买单的,但他们肯定不是出于投资方面的考虑,投 60w,一年涨 3、5w 的投资回报率他们是看不上滴。

再来补充下答案:

有同学说车位价值不能简单的以车辆价值来计算,对!肯定是对的!

我前面也说过某件商品的实际价格和价值是会被很多因素影响的,具体到车位这种商品上,它会直接受到地段、楼盘档次、周边配套、年限、容积率、建筑形态、车位配比、修建成本、实际入住率、物管水平等因素影响,但所有的这些因素都最终会反映到入住该楼盘的业主身份上,进一步反映到他们开的汽车价值上,然后车位还会间接被城市发展水平、宏观经济、汽车普及率、业主消费习惯、当地炒作车位因素等因素影响,所以我给了 50%、60%、70% 的这种粗略的系数来调节它,最终就得出了一个不求精确、但求快速的价值判断方法。

对于自用需求,这种算法可以结合业主自身的经济,让他决定是否要为车位这种商品买单。对自用兼投资或纯投资的业主,也给出了一个参照系来判断车位价格是否虚高,如果你发现你们小区的豪车业主逐渐的选择搬离,车位价格依然居高不下,也许就到了你考虑套现车位转向更灵活的投资渠道的时候了。